刘锋：用好最低评标价法确保物业管理

2023年2月16日，政府采购20周年双庆典暨18届政府采购集采年会在北京成功举办。在物业采购论坛上，广东省广州市财政局政府采购监管处处长刘锋分享了广州市做好物业管理服务项目的采购工作经验。他认为，物业管理服务项目属于政府采购的常见项目，也是该市的集中采购目录项目，采购频率高、社会关注度高，为此，做好物业管理服务项目的采购工作至关重要。

广东省广州市财政局政府采购监管处处长刘锋​

设置资格条件、实质性条款和评审因素需要注意哪些问题？

刘锋介绍，为进一步规范政府采购文件的编制，根据《政府采购需求管理办法》等相关规定，广州市发布了《广州市政府采购文件编制指导意见》（2021年修订），规定了资格条件、实质性条款和评审因素的设置要求。针对供应商资格条件和实质性条款的制定，一方面要根据采购需求特点提出，合法合规设置物业管理服务采购项目的资格条件和实质性条款，要看设置的条款是否与采购项目的具体特点和实际需要相适应，是否与履行中标或成交合同有关。另一方面，要满足国家强制性规定，例如，供应商不具备某项资格条件也能履行合同的，就不能设置为资格条件。此外，还有要看市场上是否具有三家以上供应商满足。

评审因素的设定应当与参与采购活动供应商所提供物业管理服务的质量相关，可以包括投标报价、技术力量支持或者服务水平、履约能力、售后服务等，但不得非法直接或变相将供应商的规模条件设为评审因素。商务评审因素一般包括供应商的信用信誉、业绩、履约能力等；服务评审因素一般般包括对采购需求的响应程度、项目实施能力、质量控制、保障措施、项目实施方案有效性等。

刘锋特别强调，在设置企业资质或者人员证书的评审因素时，证书要求要明确，分值设置也要合理，既要注意这些证书是否取消或者应该设置为资格条件或实质性条款，还要结合项目质量和采购需求提出，注意获取资质和证书是否合规，不能对供应商造成歧视待遇或者差别待遇。采购人、代理机构在设置评审因素时，要关注财政部制定的负面清单、财政部信息公告、指导案例等。

采购文件评审因素如何细化量化？

“近些年，在政府采购项目中，针对细化量化问题引发的质疑投诉案例不在少数。”刘锋认为，物业服务采购项目设置评审因素应当细化和量化，商务条件和采购需求指标有区间规定的，评审因素应当量化到区间，并设置各区间对应的不同分值，不得设置区间分，且与相应的商务条件和采购需求对应，不得以供应商响应文件情况横向对比评分。对能够通过客观指标量化的客观评审因素，要对应量化为固定分值；对无法通过客观指标量化的主观评审因素，要细化评审标准，缩小自由裁量区间。针对业绩、客户评价类评审因素应通过获得数量进行细化量化；针对企业资质或者人员证书类评审因素应通过设置是否获得具体证书或获得证书的数量进行细化量化。针对方案类评审因素应从方案包含的内容、方案是否完整、是否亮点多、是否针对性强、是否满足采购需求等角度进行细化量化。

物业管理服务项目是否采用最低评标价法？

在刘锋看来，《政府采购需求管理办法》将物业管理作为例子，认为物业管理属于采购需求客观、明确且规格、标准统一的采购项目，一般以价格作为授予合同的主要考虑因素，适用最低评标价法。

那么，如何用好最低评标价法确保物业管理？刘锋介绍，一方面需求设置要详细、完整、明确、符合实际要求。另一方面，要合理设置实质性条款。第三方面，要将做好物业管理服务的必要条件、履行合同的人力、物力等作为供应商响应的实质性条款。此外，采购单位要加强履约验收。

但是《政府采购需求管理办法》第十九条使用的是“一般”，没有使用“应当”，这也为采用综合评分法留下一定的执行空间。

广州市物业管理服务采购项目服务特点有哪些？

采购形式灵活多样、赋予采购人自由裁量权是广州市物业管理服务采购项目服务的两大特点。刘锋介绍，对于未达到公开招标数额标准的物业管理服务采购项目，可通过“广东政府采购智慧云平台”电子卖场实施简易采购，亦可以项目形式委托集中采购机构组织采购；对于达到公开招标数额标准的物业管理服务采购项目，须以项目形式委托集中采购机构组织采购。

该市政府采购中心制作了物业管理服务采购项目的标准化模板，由采购人根据项目实际需求选择使用最低评标价法或综合评分法。但在实际操作过程中，为避免供应商通过低价竞标，牺牲项目服务质量，绝大部分采购人还是选择采用综合评分法进行评标，通过规范设置资格条件和实质性条款，细化评审内容，采购到服务质量好、商业信誉高、价格合理的服务商。

刘锋在论坛上还详细介绍了服务评分评审内容、商务评分评审内容以及综合信用评分评审内容。